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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.01.2019 (Az. I ZR 160/17) u. a. zu der Frage Stellung genommen, wann ein Provisionsanspruch des Maklers entfallen müsse, wenn der Makler selbst oder durch eine mit ihm verbundene juristische Person das Objekt erwerbe.  Jede Maklertätigkeit setze notwendigerweise das Zusammenwirken von drei Personen voraus, nämlich der Parteien des Hauptvertrages und des Maklers.  Von einer Vermittlung könne nur dann gesprochen werden, wenn der Vermittler „in der Mitte“ zwischen beiden Hauptvertragsparteien stehe, also nicht mit einer von ihnen identisch sei. Nur dann sei es ihm möglich, auf die Willensentschließung des vorgesehenen Vertragspartners einzuwirken. Für einen Nachweismakler gelte im Wesentlichen das gleiche. Wenn der Gesetzgeber in § 652 BGB vom Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages spreche, so meine er damit ersichtlich den Vertragsabschluss mit einem vom Makler verschiedenen Dritten. Von einem - nicht provisionspflichtigen - Eigengeschäft des Maklers sei dann auszugehen, wenn zwar nicht der Makler selbst das Geschäft mit seinem Auftraggeber abschließe, aber ein mit ihm als identisch anzusehender Dritter. Wenn der Hauptvertrag mit einer Person zustande komme, mit der der Makler gesellschaftsrechtlich oder auf sonstige Weise verflochten sei, liege ebenfalls keine vom Maklerkunden zu vergütende Maklertätigkeit vor.

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Kann auch ein einfacher Mietspiegel - also kein qualifizierter im Sinne der gesetzlichen Vorschriften - zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichen? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13.02.2019 (Az. VIII ZR 245/17) bei Vorliegen bestimmter Umstände bejaht.   Gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.  Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Feststellung, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, dem Tatrichter obliege. Allerdings komme einem sog. qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Maßstäben erstellt wurde, eine Vermutungswirkung dahingehend zu, dass dieser die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbilde.  Dem einfachen Mietspiegel komme dagegen eine Indizwirkung hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Es hänge dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreiche. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung seien dabei insbesondere die Qualität des einfachen Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse spreche nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbilde.

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Nach § 10 der Heizkostenverordnung können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.01.2019 (Az. XII ZR 46/18) entschieden. Die Parteien stritten über die Abrechnung von Heizkosten aus einem gewerblichen Mietverhältnis. Zwischen den Parteien bestand seit 2006 ein Mietvertrag über eine Praxisfläche von rund 360 m², der folgende Regelung enthielt: „Die Ermittlung/Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten/Kaltwasserkosten erfolgt durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach dem von der G. K. GmbH & Co. KG gemäß §§ 7 und 10 der HeizkostenV bestimmten Abrechnungsmaßstab. …".  Der Bundesgerichtshof führt aus, dass § 10 HeizKV rechtsgeschäftliche Bestimmungen des Abrechnungsmaßstabs zulasse, die eine Überschreitung der in §§ 7, 8 HeizKV vorgesehenen Höchstsätze für den verbrauchsabhängigen Anteil vorsähen. Bei Gewerberaummiete könnten daher mietvertraglich auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden.  Im Mietvertrag ließen sich keine Hinweise darauf finden, dass auch verbrauchsunabhängige Heizkosten geschuldet sein sollten. Vielmehr seien die Belange der Vermieterseite gewahrt, weil für bereits bei Vertragsschluss kein Zweifel daran bestanden hätte, dass verbrauchsunabhängige Heizkosten nicht umgelegt werden könnten, während das Interesse der Mieterseite sich auf eine neutrale Überprüfbarkeit der Heizkosten durch Messeinrichtungen richtete.  Eine ergänzende Vertragsauslegung komme nur bei einem Mietvertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweise. Das sei hier aber nicht der Fall. Denn die Parteien brauchten für die Umlagefähigkeit verbrauchsunabhängiger Heizkosten keine Regelung zu treffen, weil nach dem Inhalt des Vertrags ausschließlich verbrauchsabhängige Heizkosten umgelegt werden sollten.

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Nach § 7 Abs. 1 S. 2 der Heizkostenverordnung (HeizKVO) ist der Vermieter verpflichtet, die Heizkosten zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch und zu 30 % nach der Wohnfläche abzurechnen, wenn es sich um ein Gebäude handelt, dass die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung nicht erfüllt, mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und in dem die Leitungen zur Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Der Mieter kann seinen Kostenanteil gesetzlich nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizKVO kürzen, wenn der Vermieter die Kosten der Wärmeversorgung nicht verbrauchsabhängig abrechnet.  Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16.01.2019 (Az. VIII ZR 113/17) entschieden, dass der Mieter in dem oben beschrieben Fall verlangen könne, dass die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach dem gesetzlich vorgegeben Maßstab verteilt würden. Der Mieter sei nicht darauf beschränkt, bei fehlerhafter Abrechnung stattdessen immer wieder von dem Kürzungsrecht Gebrauch zu machen. Das Begehren des Mieters, zukünftig fehlerhafte Abrechnungen zu unterbinden, werde insoweit geschützt.  Eine andere Sichtweise widerspreche dem Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und Energieeinspareffekte zu erzielen. Namentlich durch die verpflichtende Festlegung des verbrauchsabhängigen Anteils auf 70% in den von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKVO erfassten Gebäuden solle der Einfluss des Nutzers gestärkt werden und dieser hierdurch zu sparsamerem Verbrauchsverhalten angehalten werden.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.12.2018 (Az. VIII ZR 254/17) entschieden, dass die in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale unwirksam ist, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete handelt.  Das Gericht erläutert zunächst, dass  die Parteien gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB vereinbaren könnten, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trage, entweder als Pauschale oder im Wege angemessener Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedürfe es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen habe. Die Miete sei also von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten würden.  Hintergrund für die - in der Praxis auch seit langem allgemein übliche - gesonderte Umlage bestimmter Betriebskosten sei letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen in diesem überschaubaren und klar definierten Bereich. Insoweit solle der Vermieter bei Kostensteigerungen nicht auf das - wesentlich aufwendigere - Verfahren einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) verwiesen sein. Vielmehr könne er im Falle einer Betriebskostenpauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung im Wege einer Erklärung in Textform vornehmen, während bei Vorauszahlungen von Betriebskosten jeder Partei diese Anpassungsmöglichkeit nach einer Abrechnung eröffnet sei. Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sähe § 556 Abs. 4 BGB allerdings vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirksam seien. Deshalb könnten in der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden, nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten, die nach der ausdrücklichen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Allerdings stehe es dem Vermieter frei, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen - aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen - Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben. Dies habe aber zur Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bilde, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen sei.

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§ 541 BGB lautet: "Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.". Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.12.2018 (Az. XIII ZR 5/18) entschieden, dass dieser Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache nicht verjährt, solange die zweckwidrige Nutzung während des laufenden Mietverhältnisses andauert.  Der Bundesgerichtshof stellt zwar fest, dass der Anspruch aus § 541 BGB der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist unterliege. Für den Beginn der Verjährung komme es aber auf die dauerhafte Aufrechterhaltung der vertragswidrigen Nutzung an. Dadurch verletze der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Mietzeit obliegende Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglichen Verwendungszwecks zu nutzen.  Es handele sich also um eine vertragliche Dauerverpflichtung des Mieters, die ständig neu entstehe und daher schon begrifflich nicht verjähren könne. Könnte sie während des Bestands des Mietverhältnisses verjähren, hätte es der Mieter in der Hand, nur durch Zeitablauf und Erhebung der Verjährungseinrede das Mietverhältnis umzugestalten, etwa - wie im vorliegenden Fall - von der gewerblichen Nutzung zur Wohnnutzung. Dies sei nicht Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften.  

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Bei einer Mietermehrheit ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 24.01.2019 (Az. 67 S 277/18) eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB nur dann wirksam, wenn sie von allen Mietern oder für alle Mieter erklärt wird.   Nach dieser Regelung kann der Mieter u.a. eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe geltend machen, weil diese durch die sog. Mietpreisbremse begrenzt sei.  Das Gericht führt aus, dass der Gesetzgeber durch die Vorschrift sicherstellen wollte, dass der Vermieter objektiv überzahlte Mieten nicht zurückerstatten müsse, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahle.  Da mehrere Mieter dem Vermieter auf die Miete als Gesamtschuldner hafteten, müsse eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB auch von allen Mietern als Gesamtschuldner erhoben werden. Dies entspreche auch dem mietrechtlichen Grundsatz, nach dem bei einer Mehrheit von Mietern rechtserhebliche Erklärungen nur einheitlich gegenüber allen oder von allen abgegeben werden müssen.  Es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber diesen Grundsatz habe aufgeben wollen.

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Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese (Abteilung 359) hat mit Urteil vom 23.01.2019 (Az. 539 C 18/18) die auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse hinsichtlich des Einbaus von Dachschrägfenstern wegen Unbestimmtheit für nichtig erklärt.  Ein Beschluss lautete etwa dahingehend, dass ein Eigentümer auf eigene Kosten „2 Velux-Fenster zur Gartenseite sowie 1 Velux-Fenster zur Straßenseite“ einbauen lassen könne.  Das Gericht führt aus, dass die Beschlüsse zwar grundsätzlich von der Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 1 WEG gedeckt seien. Allerdings könne diesen keine hinreichend bestimmte durchführbare Regelung entnommen werden.  Die Beschlüsse regelten nicht einmal die wesentlichen Kriterien für den Einbau der Fenster. Es sei lediglich der Hersteller genannt. Modell, Material, Größe und Farbe der Fenster hätten keine Erwähnung gefunden. Eine solche konkrete Beschreibung der genehmigten Dachflächenfenster müsse jedoch Inhalt der Beschlüsse sein.  Das Amtsgericht zitiert eine Entscheidung des Landgerichts Berlin, die wie folgt lautet:  „Ein inhaltlich unbestimmter Beschluss ist nichtig, wenn er auch nach einer objektiv-normativen Auslegung keine durchführbare Regelung erkennen lässt. Enthält der Beschluss eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme, ist er nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben wird. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann (!) ohne Weiteres erkennbar sind.“ .  Die Beschlüsse hätten im konkreten Fall nach Ansicht des Amtsgerichts einen Blankett-Charakter, indem sie dem Wohnungseigentümer einen Freifahrtschein für die Wahl des für sie optimalen Dachflächenfensters überließen.

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Das Landgericht Krefeld hat entgegen teilweise von den Instanzgerichten anders vertretener Auffassung mit Urteil vom 27.12.2018 (Az. 2 T 31/18) dahingehend entschieden, dass ein Mieter auch dann bereits Klage auf Rückzahlung der Kaution gegen den Vermieter erheben kann, wenn der Vermieter Gegenforderungen geltend gemacht hat. Der Mieter sei also nicht verpflichtet, vorab auf Feststellung des Nichtbestehens von Gegenforderungen zu klagen, sondern könne das Nichtbestehen des Gegenanspruchs im Verfahren auf Kautionsrückzahlung inzident klären lassen. Stelle sich der Gegenanspruch des Vermieters (hier: Schadensersatz wegen Beschädigungen am Parkettboden) als unberechtigt heraus, sei die Klage des Mieters auf Kautionsrückzahlung begründet. Sei der Gegenanspruch ganz oder teilweise berechtigt, sei auch der Kautionsrückzahlungsanspruch nicht fällig, weil feststehe, dass eine unbefriedigte Gegenforderung des Vermieters bestehe. 

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Wann erfasst der Räumungsanspruchs des Vermieters nach Kündigung gegenüber seinem Mieter auch den Abriss und die Entsorgung von Baulichkeiten? Dazu hat das KG Berlin mit Urteil vom 10.12.2018 (Az, 8 U 55/18) Stellung genommen. Nach der Rechtsprechung des BGH gelte wie folgt: Werden von einem (Vor-)Mieter Baulichkeiten auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spreche eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Mietverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck i.S. von § 95 BGB geschehen sollte mit der Folge, dass diese Sachen als bloße „Scheinbestandteile“ nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Mieters verbleiben.Sofern nichts anderes wirksam vereinbart worden sei, habe der Mieter daher gemäß § 546 Abs. 1 BGB den bei Vertragsbeginn bestehenden Zustand bei Räumung wiederherzustellen. Daher habe er die von ihm selber errichteten Einrichtungen, insbesondere auch Baulichkeiten, zu entfernen. Einer von ihm errichteten Einrichtung stehe es gleich, wenn er diese durch Vereinbarung mit seinem Vormieter zu Eigentum übernommen habe. Das KG führt ergänzend aus, dass es Sache des Mieters sei, das Eigentum an Gegenständen und Baulichkeiten etwa vom Vormieter zu erwerben. Nicht möglich sein eine mietvertragliche Formulierung, mit der das Eigentum an den Mieter übereignet werde. Die Übereignung von Baulichkeiten vom Vermieter an den Mieter dürfte objektiv ungewöhnlich sein, und einer solchen Vertragsgestaltung dürfte insoweit ein Überraschungs- und Übertölpelungseffekt innewohnen.

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